دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز / تبیین افراز
ملک مشاع
مقدمه
روابط مالی افراد جامعه دربردارنده اوصاف و
مناسباتی است که علقه انسانها را با اشیاء نشان می دهد . این وابستگی گاهی بصورت
فردی و زمانی به نحو اشتراکی ظاهر می شود . اموال مشترک خواه با اسباب قهری بوجود
بیایند و یا با اسباب اختیاری ، عمدتاً در ذات خود قابلیت تجزیه و تقسیم را دارا
می باشند و از آنجا که بقای حالت اشاعه ، قدرت تصرف هر شریک بر مال خویش را محدود
می سازد و هر شریک نمی تواند به نحو استقلال بر مال خویش تسلط مالکانه داشته باشد
، مالکان این نوع اموال در یک مقطع زمانی در صدد فک و جداسازی آن بر می آیند .
تقسیم اموال مشترک شامل موضوعاتی مختلف از جمله اعیان و منافع ( حق و دین ) می
باشد . تقسیم اموال مشترک با مالکیت رابطه مستقیمی دارد و ثبوت مالکیت از شرایط
اساسی اثبات حقانیت برای اقامه دعوی می باشد . به گواهی آمار و ارقام و پرونده های
موجود ، کمتر پیش می آید روزی بگذرد و در شعب دادگاههای عمومی و تجدیدنظر و دیوان
عالی کشور ، درباره اموال مشترک پرونده ای با عناوین مدنی و کیفری مطرح نگردد .
تعاریف :
درخواست دستور فروش
:
عنوان
درخواستی است که شریک مشاعی در صورت عدم توافق شریک یا شرکاء دیگر جهت فروش ملک
مشاع غیر قابل افراز ، به دادگاه ارائه می دهد .
افراز ملک مشاع
:
عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع به نسبت
سهم هر یک از شرکاء ، در صورتی که یک یا چند نفر از آنها راضی به تقسیم نباشند .
تقسیم ملک مشاع
:
عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع در صورت
تراضی و توافق شرکاء که با رعایت مقررات از طریق اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع
ملک و دفتر اسناد رسمی به عمل می آید .
ملک غیر قابل افراز
:
به ملکی اطلاق می گردد که تقسیم آن ملک به موجب
قانون ممنوع می باشد . ( مواد 589 تا 595 قانون مدنی )
تفکیک :
تفکیک عبارت است از اینکه مال غیرمنقولی اعم از
مشاع یا غیر مشاع ، به دو یا چند حصه یا قطعه مجزا با مشخصات معین ، تقسیم شود.
گواهی نامه عدم افراز
:
در صورتی که
بنا بر تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود ، گواهینامه ای به
متقاضی تسلیم می شود که در آن غیر قابل افراز بودن ملک اعلام می گردد .
دعوی تقسیم ملک مشاع یا دعوی افراز
:
اگر یک یا چند نفر از شرکاء ملک مشاعی راضی به
تقسیم نباشند ، در این صورت شریکی که مایل است خود را از قید اشاعه برهاند ، می
تواند از دادگاه حکم به تقسیم را درخواست نماید . مطابق با ماده 591 قانون مدنی در صورت عدم توافق بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم می نماید . این تقاضا در صورتی پذیرفته می شود که مال قابل تقسیم باشد.
تبیین افراز ملک مشاع
تقسیم مال مشترک ممکن است به تراضی یا به اجبار
باشد . مطابق با ماده 589 قانون مدنی شریک می تواند هر وقت که بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را
بنماید ، مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی مستلزم
بر عدم تقسیم شده باشند . هرگاه نسبت به اصل تقسیم بین شرکا تراضی باشد و طرحی
برای تقسیم بین خود داشته و تنها مایل باشند آن را بصورت رسمی در آورند ، طبق ماده 591 قانون مدنی به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و در این صورت در
اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی با رعایت مقررات تنظیم می گردد . در
صورتی که یک یا چند نفر از شرکا راضی به تقسیم نباشند ، حسب قسمت آخر ماده 591 قانون مذکور ، دعوی افراز دعوی شریک ملک مشاع با شریک دیگر است . در این ماده قانونگذار برای تراضی استثناء قائل شده است و به صراحت قید گردیده است که تقسیم نباید مشتمل بر ضرر باشد همچنین به
شرح ماده 595 همان قانون « هر گاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکاء
از مالیت باشد تقسیم ممنوع است ، اگر چه شرکاء تراضی نمایند » برای مثال نمی توان اتومبیل یا مجسمه مشاع را تقسیم کرد چون این تقسیم
متضمن از مالیت افتادن مال مشترک می گردد . در ماده 589 قانون فوق الذکر نیز قانونگذار پس از قید عبارت « هر شریک المال می تواند
هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید ... » بلافاصله به دو استثناء بر قاعده حق تقسیم اشاره و می افزاید « ... مگر
در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع ، یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم
تقسیم شده باشند . بنابراین ملاحظه می گردد که قانون مدنی به عنوان مصادیق تقسیم
ممنوع ، تقسیم متضمن ضرر و تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال مشترک یا حصه ی شرکا
را از مواد592 تا 595 مطمع نظر قرار داده و احکام آنها را بیان داشته است .
ممکن است یک یا چند نفر از شرکاء راضی به تقسیم
نباشند و منافع خود را در بقای شرکت ببینند . در این صورت شریکی که مایل است خود
را از قید اشاعه برهاند ، می تواند از دادگاه حکم به تقسیم را درخواست نماید . این
تقاضا در صورتی پذیرفته می شود که مال قابل تقسیم باشد و افراز باعث از بین رفتن
مالیت آن نگردد و تقسیم موجب ضرر شرکای ممتنع نباشد ، زیرا ضرر شریک قاعده تسلیط
را محدود می کند و بر آن حکومت دارد. در اینگونه موارد راه جمع بین حقوق طرفین این
است که شریک ، فروش مال مشترک و تقسیم بهای آن را از دادگاه درخواست نماید ( ماده 317 قانون امور حسبی )
افراز، تقسیم ملک همراه با تعیین سهام مالکان
مشاع است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص مییابد. به همین
دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد در افراز بایستی سهم متقاضی افراز مشخص و جدا
گردد و چه بسا میان شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن آن با میزان مالکیت مشاعی
اختلاف حاصل شود. در این صورت تعیین تکلیف نهایی با مراجع قضایی است. پس از
افرازکردن، شراکت خاتمه یافته و هر کدام از شرکاء مالک قطعه زمین خود خواهند بود.
مرجع صالح :
مطابق با قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/8/1375 ،
در دعاوی افراز املاک ، واحد ثبتی مرجع نخستین رسیدگی است و ثانیاً از تصمیم این
واحد می توان ظرف ده روز به دادگاه شکایت کرد تا حکم مقتضی صادر گردد . در ماده یک
قانون افراز می خوانیم « افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر
املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یاچند شریک باشد ، با
واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت
کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضارا افراز مینماید . تبصره - نسبت به ملک
مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام
به افراز نخواهد شد »
حکم استثنایی خلاف اصول در این ماده را باید
تقسیر مضیق نمود و می توان گفت :
1- در مورد تقسیم اموال منقول هرچند بطور تبعی در حکم غیر منقول قرار گرفته
باشند ، مرجع صالح دادگاه حقوقی است .
2- در مورد املاک ثبت نشده یا املاکی که جریان ثبتی آنها پایان نیافته است ،
مرجع صالح برای تقسیم دادگاه است .
3- در مورد تقسیم ترکه که مجموعه ای از اموال منقول و حقوق مالی و املاک ،
موضوع رسیدگی قرار می گیرد ، دادگاه صلاحیت دارد .
4- در هرجا که میان شرکا غایب یا مهجوری باشد ، تقسیم با دادگاه انجام می
پذیرد حتی اگر با توافق باشد.
نحوه افراز :
پس از تقدیم
درخواست افراز توسط شریک متقاضی به واحد ثبتی مربوطه ، مسئول واحد ثبتی آن را به
نماینده ثبت ارجاع می دهد . نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک ، وضعیت ثبتی
پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن اعم از اینکه در دفتر
املاک ثبت شده یا نه و دارای سند مالکیت معارض می باشد یا خیر ، اعلام نظر نموده و
پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می رساند . پس از تایید اینکه جریان ثبتی خاتمه
یافته و ملک دارای مالکیت معارض نمی باشد ، مسئول واحد ثبتی به نقشه بردار ثبت
ماموریت می دهد که با دعوت و حضور متقاضی و شریک ممتنع و نماینده ثبت ، ملک را
معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق مالکین ، ملک مورد تقاضا را
ترسیم نماید و سپس نقشه بردار پس از انجام امور محوله صورتجلسه و نقشه ترسیم شده
را به امضاء نماینده ثبت و مالکین حاضر می رساند . مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و
تطبیق درخواست با مقررات قانونی
و ملاحظه صورتمجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت سوابق ثبتی ، تصمیم خود
را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می دارد . تصمیم مسئول واحد
ثبتی به شرکاء ابلاغ می گردد و ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه می باشد .
دستور فروش ملک مشاعی
پس در صورتی که بنا به تصمیم واحد ثبتی ملک
غیرقابل افراز تشخیص شود ، گواهینامه ای به متقاضی تسلیم می شود که در آن غیر قابل
افراز و تقسیم بودن ملک اعلام می گردد . شریک متقاضی به استناد گواهی نامه یاد شده و سایر اسناد و مدارک مالکیت
، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی تقدیم و دادگاه پس از صدور
دستور فروش ، آن را به دایره اجرا خواهد داد و مدیر اجرا وفق مقررات قانون اجرای
احکام مدنی نسبت به مزایده و فروش مال غیرمنقول اقدام می نماید (ماده 9 آیین نامه قانون افراز وفروش املاک مشاع) . لازم به ذکر است که متقاضی و
هر یک از شرکا می توانند مثل سایرین در مزایده شرکت نمایند و برابر مفاد ماده 130 قانون مذکور ، بالاترین قیمت پیشنهادی را نقداً پرداخته و از فروش مال به
ثالث جلوگیری نمایند .
نکته 1 - دستور فروش ملک غیر قابل افراز ، با عنایت به ماده 4 قانون افراز و ماده 9 آیین نامه اجرایی قانون مذکور نیازمند تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه
دادرسی و تعیین وقت رسیدگی و النهایه صدور حکم ، نمی باشد ولی در رویه قضایی
تقاضای صدور دستور فروش ، از طریق تقدیم دادخواست به عمل می آید .
نکته 2 - تصمیمی که دادگاه در برابر اینگونه درخواستها اتخاذ می نماید در قالب حکم
یا قرار نیست ،بلکه دستور است و نظر به اینکه تابع تشریفات رسیدگی آیین دادرسی
مدنی نیست ، قابل تجدید نظر خواهی و فرجامخواهی نمی باشد .
نکته 3 - دستور فروش نظر به اینکه حکم نیست ، مستلزم تقاضای صدور اجرائیه نمی باشد
و صرف تقاضای اجرای حکم از ناحیه احدی از شرکا کافی به نظر می رسد . ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر میدارد: «ملکی که به موجب تصمیم قطعی
غیر قابل افراز تشخیص شود ، با تقاضای هر یک از شرکاء و به دستور دادگاه شهرستان
فروخته می شود »
موارد منع افراز املاک و اراضی
1- مطابق ماده 595 قانون مدنی هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند
نفر از شرکا از مالیت باشد ، تقسیم ممنوع است اگرچه شرکا تراضی نمایند .
2- طبق ماده 597 قانون مدنی تقسیم ملک از وقف جایز است ، ولی تقسیم موقوفه بین موقوف
علیهم جایز نیست .
3- برابر قسمت اخیر ماده 591 قانون مدنی ، اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد ، جایز نیست . طبق
ماده 593 قانون فوق ، ضرر عبارت است از نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتاً قابل
مسامحه نباشد.
4- وفق نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه هرگاه عمل افراز به وسیله اداره ثبت
مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد و چون اصلاح باید با حضور و موافقت کلیه مالکین مشاع
صورت پذیرد ، قبل از حصول شرط مرقوم اداره ثبت مجاز به افراز نیست . چنانچه برای
مالکین مشاعی که به صورت مفروزی متصرف زمین هستند ، سند مالکیت مفروزی صادر گردد ،
برای سایر مالکین ملک مذکور نیز می توان سند مالکیت مفروزی صادر کرد ، هرچند در
زمین مورد تصرف آنها اعیانی ایجاد نشده باشد .
هزینه های افراز :
ماده 3 قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر میدارد : هرگاه تصمیم اداره ثبت در
خصوص افراز قطعی شد، در موقع اجرای آن هزینه تفکیک مقرر در ماده 150 قانون ثبت از متقاضی دریافت خواهد شد . بنابراین هزینه افراز در اداره
ثبت برابر هزینه تفکیک است و در موقع اجرا تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی
دریافت خواهد گردید .
تفاوت تفکیک و افراز :
1- تفکیک هم در مورد ملک مشاع صورت می گیرد و هم در مورد ملک غیر مشاع ، اما
افراز فقط در خصوص املاک مشاع می باشد ، بنابراین در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورتی
ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است ولی قابل افراز نیست .
2- پس ار تفکیک در املاک مشاع حالت اشاعه باقی است ، لیکن پس از افراز حالت
اشاعه از بین می رود و شراکتی وجود ندارد .
3- در افراز تعیین تکلیف نهایی (پس از اعتراض) با دادگاه است ولی در تفکیک
با اداره ثبت می باشد .
4- مرجع درخواست افراز و تفکیک متفاوت می باشد . مرجع درخواست تفکیک اداره
ثبت محل وقوع ملک می باشد ، اما مرجع درخواست افراز حسب مورد هم می تواند اداره
ثبت و هم می تواند دادگاه مربوطه باشد .
5- تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکین مشاع امکانپذیر است و لازمه افراز
عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر می باشد .
6- در تفکیک توجهی به میزان سهم مالکین در کل شش دانگ لزومی ندارد و بعد از
تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکین مشاع مطرح می گردد ، ولی در
افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکین مشاعی ضروری می باشد .
7- سن و حجر مالکین یا مالک دخالتی در امر تفکیک ندارد ، اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبی اگر مابین مالکین محجور یا غایب باشد ، افراز با دادگاه
خواهد بود .
8- در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکاء ادامه عملیات متوقف می شود
و با رضایت معترض می توان دنباله اقدام را شروع کرد ولی اعتراض به افراز در حین
اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از افراز می توانند در فرجه قانونی اعتراض
نمایند .
لازم به ذکر است ارسال دادخواست دستور فروش ملک
مشاع به مرجع ذی صلاح از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضائی صورت می گیرد
، فلذا جهت تقدیم دادخواست به همراه تصویر مصدق سند مالکیت و گواهی عدم افراز و
مدارک شناسایی و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی ، به این دفاتر مراجعه
نمائید
http://abdilawyer.com
سهشنبه 26 مرداد 1395 ساعت 10:53